Projet EB-5 Vérification diligente des risques liés à l’immigration Partie 2

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Évaluer les projets en tenant compte des risques liés à l’immigration

Lors de l’évaluation d’un projet pour un investissement potentiel EB-5, les investisseurs doivent garder à l’esprit deux questions importantes: Le projet est-il susceptible d’être mené à bien ? Est-ce que le projet créera et maintiendra le nombre d’emplois à temps plein ?

Le projet est-il susceptible d’être mené à bien?

Pour que le projet soit achevé comme indiqué dans son business plan, il doit utiliser l’investissement tel que prévu, doit respecter le calendrier et éviter les retards imprévus, et doit rester en ligne avec l’objectif avec les coûts prévus.

Un projet réussi aura un plan de sauvegarde pour le financement si l’un des investissements EB-5 attendus échoue. Bien que ces sources de financement ne soient peut-être jamais nécessaires, si elles ont déjà été identifiées, le risque associé à l’échec du projet sera considérablement réduit.

Prenons, par exemple, un projet d’hôtel de luxe dont le coût est estimé à 120 millions de dollars. Le promoteur du projet a demandé un prêt bancaire d’un montant de 80 millions de dollars à ajouter aux 40 millions de dollars que le promoteur prévoit de recueillir par le biais d’investissements EB-5 et d’autres formes de capitaux propres. Si le prêt bancaire ne peut pas être décaissé tant que le développeur n’a pas réussi à obtenir sa part du capital, le développeur a le choix entre trois options: 1) Le développeur peut attendre qu’il ait obtenu le montant nécessaire de fonds EB-5. 2) Le développeur peut obtenir un prêt relais pour le montant nécessaire. 3) Le promoteur peut utiliser les fonds propres du relais pour démontrer son engagement à financer le projet jusqu’à ce que le financement EB-5 nécessaire soit obtenu.

Si le promoteur a l’intention d’utiliser l’une des méthodes ci-dessus pour obtenir le capital nécessaire, le projet dispose d’un financement adéquat en dehors de l’investissement EB-5 et pourra donc continuer si un ou plusieurs des investissements EB-5 engagés tombent.

Parce qu’il est difficile pour les projets EB-5 d’obtenir un investissement EB-5 adéquat assez tôt, c’est un problème commun auquel sont confrontés de nombreux développeurs de projets, et il est important que les investisseurs potentiels étudient les plans du projet pour un soutien financier continu si un ou plusieurs investissements EB-5 échouent.

Le projet peut-il créer et maintenir la quantité d’emplois nécessaire?

Lorsque l’investissement est effectué par l’intermédiaire d’un centre régional, les 10 emplois requis par investisseur peuvent être constitués d’emplois directs, indirects et induits. Ces emplois peuvent inclure des travailleurs de la construction et des employés d’entreprises qui fournissent des matériaux de construction ainsi que des emplois créés grâce aux revenus d’exploitation. Pour minimiser le risque d’immigration lié à la création d’emplois, les investisseurs devraient choisir des projets dont la construction a déjà commencé et qui estiment la création d’un nombre d’emplois nettement supérieure à ce qui est réellement nécessaire.

En prenant un deuxième regard sur le projet d’hôtel de luxe mentionné précédemment, un projet comme celui-ci pourrait avoir un total de création d’emplois projetés d’environ 1,400 postes, avec 200 de ces emplois étant créés après que le projet soit terminé et que l’hôtel ait ouvert, laissant 1,200 emplois qui sont créés dans la phase de construction du projet. Avec le coût de l’hôtel à 120 millions de dollars, une fois que 60 millions de dollars ont été investis dans les coûts de construction, la moitié des emplois, soit environ 700, devraient déjà être créés. Si le promoteur du projet prévoyait d’obtenir 20 millions de dollars des investissements EB – 5, cela signifie qu’il y a probablement 40 investisseurs (en supposant que l’investissement passe par un centre régional), ce qui nécessitera la création de seulement 400 emplois. Le coussin de création d’emplois prévue est alors plus que suffisant dans ce scénario, réduisant ainsi le risque d’immigration pour les investisseurs.

Si un investisseur potentiel EB-5 attend d’investir dans le projet jusqu’à ce qu’il soit arrivé à mi-chemin, le risque est pratiquement inexistant, car le nombre requis d’emplois ont déjà été dépassé à ce stade. Ainsi, même si le projet finit par échouer et n’est jamais terminé, l’exigence en matière d’emploi sera toujours satisfaite.

Heureusement, l’achèvement du projet n’est pas une exigence pour l’approbation de la demande EB-5. Ainsi, dans le cas d’une catastrophe naturelle ou d’un autre obstacle imprévu qui empêche l’achèvement de l’hôtel de luxe, par exemple, si le nombre d’emplois requis est créé avant que le projet ne puisse continuer, les investisseurs auront toujours leurs demandes approuvées. Ainsi, pour minimiser le risque d’immigration, les investisseurs devraient investir dans un projet après que les emplois requis aient déjà été créés.

Lisez les petits caractères.

Étant donné que les projets EB-5 ont besoin de capitaux, les agents chargés de vendre le projet à des investisseurs potentiels diront presque toujours que le projet se poursuivra, bien sûr, quelle que soit la quantité de capital obtenue des investisseurs EB-5. Ils tenteront également de minimiser l’importance d’avoir un coussin d’emploi adéquat. C’est là qu’il est important de lire les petits caractères dans les business plans et des accords d’investissement. Certains projets préciseront des dispositions sur l’annulation des investissements EB-5 s’ils ne sont pas en mesure d’obtenir suffisamment d’investisseurs et ne permettent de débloquer des fonds dans le projet qu’après l’obtention de capitaux suffisants.

En répondant à ces deux questions pour chaque projet potentiel, les immigrants investisseurs EB-5 seront en mesure de faire des investissements plus judicieux et de minimiser le risque d’immigration.

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